Relazione al Testo unificato proposto dal Comitato ristretto per i

DISEGNI DI LEGGE n. 622 (PASTORE), n. 1659 (MANFREDI + altri), n. 1708 (BUCCIERO + altri)  approvato il 20 maggio 2004 nella seduta n. 348 in sede referente,

dalla II Commissione Giustizia del Senato Presidente Antonino Caruso – Relatore Franco Mugnai (con breve commento comparativo)  in ordine alle

“Modifiche al Codice Civile in materia di condominio”

L’esigenza di una riforma della disciplina del Condominio, è da decenni invocata da più parti. Le motivazioni di tal esigenza sono dettate dall’inadeguatezza di un sistema normativo ancorato al 1942, che peraltro ricalca un modello normativo del 1934, ove il fenomeno condominiale era legato a diverse esigenze ed a modesti agglomerati urbani. La crescita esponenziale delle tipologie di abitazioni ha ingenerato innumerevoli casistiche che hanno trovato una disciplina più dalle consolidate pronunce giurisprudenziali che dal dettato normativo, in più occasioni integrato direttamente o indirettamente con alcune leggi speciali; si pensi alla L. del 6 agosto 1967 n. 765 in ordine alle aree di pertinenza alle nuove costruzioni in tema di spazi per parcheggi; alla L.del 24 marzo 1989 n. 122 [(cd. legge Tognoli) in combinato disposto con l’art. 17 della L. del 15 maggio 1997 n. 127 (legge Bassanini)] a supporto dell’esigenza di aumentare la quantità di aree da destinare a parcheggi; alla L. del 9 gennaio 1989 n. 13 in tema di superamento ed eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati; alla L. del 9 gennaio 1991 n. 10 in tema di risparmio energetico; alla L. del 20 marzo 2001 n. 66 in ordine all’installazione delle antenne satellitari.

Tali episodici interventi normativi, tuttavia, nel prevedere ed incentivare lo sviluppo di settoriali questioni, non risolvevano la maggior parte delle concrete e più numerose problematiche condominiali, facendo emergere la necessità di pervenire ad una organica revisione della normativa condominiale.

Prima di entrare nel merito del Testo unificato approvato nel maggio 2004 dalla Commissione Giustizia del Senato, appare opportuno, sia pur sinteticamente, spostare la nostra attenzione al momento genetico provocato dalle proposte di disegni di legge che volontariamente od involontariamente hanno sensibilizzato la elaborazione del testo unificato.

I Disegni di legge, come è noto,  sono quello presentato dal Senatore Pastore avente il  n. 622, quello presentato dal Senatore Manfredi + altri avente il n.1659 e quello partito da Bari presentato dal Senatore Bucciero + altri (su iniziativa del Sindacato avvocati di Bari) avente il n. 1708 e che saranno oggetto di commento articolo per articolo con brevi note in calce.

Non è per spirito partigiano, legato alla circostanza che ha visto il mio personale contributo nella fase di elaborazione del disegno di legge n. 1708, che continuo a ritenerlo l’unico in grado di svolgere, senza troppi sconvolgimenti sulla struttura portante del vigente codice, una politica che nel breve e medio periodo possa agevolmente risolvere le patologie più numerose nei condomini, deflazionare i contenziosi e portare ad una sana qualificazione e responsabilizzazione dei compiti dell’amministratore nel rispetto sempre più evidente delle sue funzioni di mandatario.

Ovviamente ciò non significa che lo stesso non debba essere integrato e migliorato, ma sono i presupposti e gli scopi che vanno salvaguardati, rendendo la riforma neutra e priva di interesse di categoria.

L’elaborazione di un disegno di legge da parte di chi affronta ogni giorno le numerose patologie esistenti, complice una giustizia troppo lenta e ripensamenti giurisprudenziali dell’ultima ora, non poteva che avere quali obiettivi la certezza del diritto e la cura degli interessi dei cittadini.

Per motivi di opportunità, si è operata un’integrazione del dettato normativo laddove il vuoto creava incertezze e diversità di pensieri, mantenendo integre le parti che hanno condotto, sia la dottrina che la giurisprudenza, a consolidate interpretazioni.

Non a caso la Commissione Giustizia aveva particolarmente apprezzato l’elaborato, sul quale, si sarebbero dovute impiantare ulteriori elaborazioni portate dagli altri disegni di legge e dalle ulteriori audizioni.

L’O.U.A. il 21 novembre 2003 invitava il relatore Franco Mugnai “a prendere in considerazione la possibilità di riunire in un unico testo i tre disegni di legge all’esame della commissione (n. 1708 Bucciero, n. 662 Pastore, n.1659 Manfredi)”.

Tornando alla proposta Bucciero giova premettere, che la stessa prende le mosse proprio dagli sviluppi del pensiero della giurisprudenza e della dottrina che nel corso dell’ultimo decennio hanno rielaborato il contenuto di alcune disposizioni codicistiche, cercando di contemperare equamente (non sempre con successo) alcuni aspetti pratici in continua evoluzione.

Ulteriore punto di partenza, la presa d’atto di una nuova figura dell’amministratore condominiale ormai trasformatasi e meglio organizzata anche in forma societaria.

La consapevolezza che l’attuale Codice Civile, ancorato alla figura del mandatario, lascia alcuni spazi aperti ingenerando dubbi interpretativi che non giovano alla certezza del diritto, ha portato al  tentativo di una valorizzazione normativa di tale funzione al fine di restringere lo spazio alle improvvisazioni.

Tali esigenze, ovviamente, erano state saldamente coniugate con la salvaguardia degli interessi dei condomini che risentono in prima persona della genericità della norma, con conseguente aumento della litigiosità.

Certezza, controllo e mezzi giudiziari più rapidi sono, in sintesi gli obiettivi che la proposta di legge Bucciero si prefiggeva di centrare al fine di soddisfare gli interessi di tutte le parti in causa, andando ad incidere sui meccanismi giudiziari, oggi ancora troppo lenti ed insoddisfacenti.

Analoga previsione di intenti ha la proposta di legge Manfredi che cerca di dare una risposta ai contrasti giurisprudenziali, ma che nell’articolato (condivisibile per certi aspetti) sembra limitarsi a curare più che a risolvere le patologie (si pensi alla reintroduzione della figura del “condomino apparente”; al termine di impugnativa delle delibere assembleari portato da 30 a 45 giorni) ovvero a proporre gravosi compiti estranei alle logiche condominiali (si pensi all’obbligo di deposito del “bilancio” condominiale presso la C.C.I.A.A.).

Diversa impostazione ha il conciso disegno di legge n. 622 (Pastore) che si propone di risolvere le problematiche relative alla PUBBLICITA’ dei FATTI condominiali.

Per fare ciò si propone in sintesi:

1)     l’attribuzione al condominio di una “capacità giuridica speciale”.

2)     Il conferimento della facoltà di accertare la cessazione della qualità condominiale di parti comuni ovvero l’acquisizione o la vendita di altre parti comuni.

3)     La disciplina ex novo della pubblicità di quanto al capo due ed al regolamento di condominio.

4)     la creazione di un rappresentante per stabile (amministratore o condomino) con ampi poteri per fare quanto previsto al punto due.

5)     La tenuta, da parte dell’Agenzia del territorio del Ministero dell’economia e delle Finanze, del registro per la nomina e la revoca dell’amministratore.

6)     L’amministrazione demandata ad un consiglio di amministrazione negli edifici composti da più di trenta condomini.

7)     L’Introduzione della vidimazione preventiva dei registri contabili e del consiglio di amministrazione.

Non può non segnalarsi,in particolare, il tentativo di conferire al condominio una cd. “capacità giuridica speciale” trasformandolo in un centro di imputazione di rapporti giuridici con facoltà di cedere ed acquisire beni comuni del condominio su delibera assembleare con un quorum (non meglio identificato nella proposta iniziale).  

Tale previsione è apparsa subito in contrasto con l’attuale disciplina della proprietà, attesa la lesione dei diritti individuali di ogni singolo partecipante.

Queste le premesse, acceso il dibattito, tuttavia il testo unificato, apprezzabile sotto il profilo dei propositi, è stato deludente sotto un unico profilo: si è tentato di mediare e coordinare filosofie ed interessi, per certi aspetti, completamente diversi.

Si sono accostate a proposte assolutamente condivisibili da tutti, che avrebbero per esempio circoscritto il contenzioso, altre troppo ardite che, a mio parere, potrebbero ingenerare ulteriori falle ed ulteriori sforzi interpretativi a danni fatti.

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Analizziamo brevemente i dettagli del Testo unificato, oggetto d’indagine, della presente giornata.

Vi è stata distribuita una Tavola comparativa che riporta sia il testo vigente che il testo unificato.

Per maggiore comprensione di quanto innanzi, nel testo unificato si sono riportate graficamente in maniera evidenziata le modifiche suggerite dalla proposta n. 1708 Bucciero, mentre in grassetto le ulteriori modifiche suggerite dalle proposte nn. 622 e 1659 ovvero oggetto di ulteriore ed autonoma elaborazione da parte della Commissione Giustizia del Senato.

Partiamo dall’articolo 1117 c.c. relativo alle parti comuni dell’edificio ove appare condivisibile la previsione d’inserimento di tipologie tecnologiche non esistenti in passato.

Diverso discorso merita la previsione, in coda al primo comma, con riferimento al titolo “che a pena di nullità deve precisarne la diversa destinazione d’uso”. Sappiamo che il titolo a cui fa riferimento anche l’attuale impianto può essere costituito dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari. Da sempre si è tentato di disciplinare l’attività costruttiva e solo in tempi recenti anche l’uso degli immobili; il problema è tuttavia quello di stabilire in che misura o fino a qual punto può essere regolato o vietato l’utilizzo degli immobili e le relative conseguenti sanzioni. Tale collocazione normativa ha aperto la strada a dubbi di coordinamento tra la proprietà esclusiva e quella ricadente nella previsione dell’art. 1117 c.c. che, in forza di titolo diverso e con precisazione della destinazione d’uso, non sarebbero da considerarsi comuni. Tale affermazione, da un lato non pare risolvere il problema, in via generale, urbanistico della destinazione d’uso dell’immobile, ma a detta di alcuni si rileverebbe addirittura pleonastico in quanto: se il titolo precisa la diversa destinazione, il bene non è di proprietà comune, se non lo precisa allora il bene è comune ricadendo nella previsione dell’art.1117 c.c..

Tale semplicistica affermazione, tuttavia dimentica che, la “parte comune” non cessa strutturalmente e funzionalmente di essere tale anche quando il titolo “contrario” ne afferma la proprietà o l’uso esclusivo. Forse nella aspirazione della Commissione Giustizia vi è l’intento attenuare la conflittualità facendo menzionare espressamente dal titolo la diversa destinazione d’uso.

Rimangono non chiariti, gli effetti relativi alla sanzione nullità (della clausola  e quindi del diritto di uso o proprietà esclusiva ?).

Ed inoltre tale disposizione opera per i nuovi fabbricati ovvero per ogni successivo atto di acquisto anche con riferimento ai vecchi stabili ?

Qui le cose si complicano.

La novità più rilevante è data dagli articoli nn. 1117 – bis – ter – quater – quinquies che fanno parzialmente rientrare dalla finestra con diversi toni e con migliori intenti quello che da più voci era stato considerato un aggiramento della garanzia costituzionale della proprietà - ovviamente non attuabile - attraverso la capacità giuridica “speciale” attribuita al condominio. Lo stesso senatore Mugnai aveva dichiarato che “tali previsioni si pongono in palese contrasto, con l’attuale disciplina dell’istituto della proprietà” (Cfr. v. relazione del senatore Mugnai nella seduta della Commissione Giustizia del 26.03.2003).

Le aspre critiche sul punto e la meditazione sul fatto che una nuova personalità giuridica non consentirebbe di modificare la proprietà altrui più di quanto lo consenta il regime attuale, hanno portato alla elaborazione dell’attuale  testo unificato che pare abbia posto le basi per strumenti più affilati atti ad esprimere tale concetto al fine di poter operare scelte di opportunità e di convenienza.

A parere di alcuni, appare non insensato ammettere che la maggioranza qualificata abbia il potere di modificare o sostituire le parti comuni, ovviamente nei soli casi in cui ne risulta cessata l’utilità, ovvero risulti egualmente realizzabile l’interesse comune. La proprietà altrui sarebbe ugualmente garantita mediante la previsione di una indennità, laddove esista una effettiva “diminuzione del loro diritto in ragione di qualità specifiche di beni di proprietà esclusiva, avuto riguardo alla condizione dei luoghi”.  

Tuttavia la equivocità della frase “la sostituzione delle parti comuni” ingenera il ragionevole dubbio circa il riaffacciarsi di ipotesi di atti di disposizione delle parti comuni (vendita o acquisto) fortemente voluto dal disegno di legge Pastore n. 622 (e da più voci contestato sul punto), ipotesi che oggi è consentita solo dal consenso unanime dei condomini.

Il dubbio appare confermato ove si consideri da un lato che la “sostituzione delle parti comuni” possa avvenire anche qualora “risulti egualmente realizzabile l’interesse comune” (quale ? Da parte di chi ? Quello della maggioranza o di tutti i condomini ?) e dall’altro che la delibera ex art. 1117 – quater, a seguito di non casuale modifica dell’art. 2643 c.c. (atti soggetti a trascrizione) assurge al rango di atto o sentenza  che opera il trasferimento oltre che la modificazione del diritto di proprietà.

A ciò si aggiunga la assoluta carenza di criteri per la quantificazione della indennità spettante al condomino per la diminuzione del suo diritto, nonché la soppressione della doppia maggioranza (teste e valore) previsto dall’art. 1136 c.c., “la deliberazione, se approvata dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti almeno la metà del valore” nella seconda ipotesi (meno controllabile) cioè quella di una adesione successiva da parte di partecipanti al condominio.

Non si può condividere tale impostazione, a meno che, concretamente, si restringa ai soli casi in cui risulti cessata l’utilità del bene comune e non si possa, in alcun modo, trarne un godimento comune ritenendo necessario il cambio di destinazione d’uso, per la migliore fruibilità del bene comune da parte di tutti i condomini.

Discorso diverso deve farsi per il 1117 – bis ove da un lato si è fanno rientrare nel cd. supercondominio i complessi orizzontali (di villette singole o a schiera) che, con la normativa vigente, potevano scegliere tra la disciplina della comunione o quella del condominio; dall’altro, appare lacunosa la risposta fornita alle problematiche relative al supercondomio, lasciando irrisolti i problemi dei complessi consortili.

Tale meccanismo è veramente necessario ? A chi può interessare ? A voi la risposta.    

Il nuovo art. 1118 c.c. prevede che la modifica del valore proporzionale di ogni unità potrà essere modificato solo da atti o sentenze che devono essere trascritte, rafforzando l’elemento della pubblicità erga omnes; tuttavia nulla si prevede nel caso di tabelle millesimali cd. assembleari (cioè formatesi con maggioranza qualificata in assemblea o perché non esistenti o perché le precedenti non avevano natura contrattuale). In altre parole non è chiaro se le modalità siano o meno quelle di cui all’art. 1117 quater (modo di convocazione, presenza del notaio e successiva ratifica).

Nell’ultimo capoverso, inoltre, si statuisce il divieto del condomino che, pur rinunciando al suo diritto sulle parti comuni, possa sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la loro conservazione anche con il consenso di altri condomini. Tutto lascia supporre che il condomino possa sottrarsi solo alla partecipazione ai consumi nella ipotesi, ad esempio, di distacco dalla centrale termica centralizzata.[1]

Il novellato art. 1120 c.c. appare oggetto - non esaustivo - di una rielaborazione di un concetto espresso dal d.d.l. Bucciero laddove si chiariva l’assetto originario del disposto normativo specificando che l’innovazione, nel consistere in un alterazione dell’entità sostanziale e/o mutamento di destinazione originaria del bene comune, si differenzia dalla modifica ex art. 1102 c.c., lasciando ferma la possibilità per i condomini di adottare delibere con quorum ridotti in forza di leggi speciali, rendendo omogenea la giurisprudenza sul punto, che aveva, di fatto, ristretto in tal senso l’interpretazione dell’idea di innovazione consentita o meno. Al contrario la riforma considera innovazioni gli interventi necessari per adeguare le condizioni dei luoghi alle misure di sicurezza ovvero ad altre prescrizioni normative dettate a tutela di diritti primari. Per fare ciò la  norma modifica ed uniforma i quorum previsti dalle legge speciali che si sono succedute in materia. Coerentemente sono state apportate lievi modifiche alle leggi speciali, a seguito delle quali, si stabilisce che le opere volte alla sicurezza degli impianti, alla eliminazione delle barriere architettoniche, all’installazione di antenne satellitari, alla creazione di nuovi parcheggi (legge Tognoli), alla contabilizzazione dell’impianto calore vanno votate con la maggioranza dei partecipanti alla assemblea in possesso di metà delle quote (501/1000), rendendo più difficile, rispetto ad oggi, il consenso per quanto attiene le barriere architettoniche e  le antenne satellitari.  [2]

Appare apprezzabile l’aggiunta riguardante l’obbligo del condomino di comunicare all’amministratore quantomeno le modifiche con esecuzione di opere prevista nel nuovo art. 1122 C.c. (Opere sulle parti comuni dell’edificio di proprietà comune) al di là di alcuni coordinamenti con l’art. 1117 c.c.

Nella lunga norma introdotta dalla Commissione Giustizia con l’art. 1122 – bis viene  tracciato un nuovo principio che appare condivisibile; quello relativo alla tutela di interessi condominiali collettivi posti al medesimo rango rispetto a quelli prettamente individuali.

La novella, sicuramente suggestionata dai recenti drammatici episodi di cronaca, pone l’accento sulla tutela dei condomini in tema di mancanza di rispetto delle normative sulla sicurezza. La prevalenza dell’interesse generale sulla sicurezza degli impianti prevale sulle logiche di riservatezza del conduttore e proprietario armando l’amministratore di poteri ispettivi che, secondo alcuni, appaiono discutibili sul piano della legittimità costituzionale (ex art. 14 cost.). A mio parere, al contrario, occorre riflettere sulla esistenza di numerose leggi speciali a tutela della sicurezza che, da alcuni anni, si pongono alla attenzione della collettività (si pensi al libretto di corretta manutenzione delle caldaie a gas metano unifamiliari). Orbene, se si è d’accordo sulla circostanza che la normativa di sicurezza, lungi da essere foriera di speculazioni commerciali da parte di ditte manutentrici senza scrupoli, è necessaria per la salute e la sicurezza di ogni condomino, non si può invocare proprio la Costituzione che di quei valori prevalenti si fa direttamente e indirettamente portatrice. Al contrario si dovrebbe avere il coraggio di chiedere la abrogazione di tutte quelle norme esistenti che impongono tali standard minimi di sicurezza. Ed allora, le leggi non vanno promulgate in nome di bei principi (ovviamente condivisi da tutti) per poi non applicarle o non farle applicare, nella speranza che nulla accada. Giova infine sottolineare che anche oggi è possibile, anzi necessario, ricorrere all’amministratore per l’accertamento in loco di talune problematiche e in molte situazioni l’accesso all’interno della proprietà è consentito spontaneamente. Ciò che preoccupa sono i casi di ostinata inerzia ovvero di pretestuosa conflittualità che la norma tenta di risolvere lasciando minor spazio di manovra ad intenti ostativi da parte di alcuni condomini.

Sicuramente la frenetica norma è migliorabile sotto il profilo delle modalità dell’accesso,  di approvazione del piano di sicurezza nell’ipotesi di inerzia del condomino, ma essa è condivisibile nei principi e nel concetto di interessi collettivi o superindividuali di cui è portatrice.

Forse la norma – attesa la delicatezza della materia e la doverosa ponderatezza nella migliore scelta di un “Piano di intervento con l’indicazione dettagliata del piano dei lavori da eseguire” - appare troppo rigida, nella parte in cui considera l’inerzia dell’amministra-tore grave irregolarità ai fini della sua revoca.

Una questione molto dibattuta riguarda la compartecipazione alle spese relative alle scale da parte dei proprietari degli immobili situati al piano terreno, ovvero dei locali che abbiano un accesso alla propria unità separato rispetto a quello condominiale. Quanto ai primi è pacifico che essi debbano partecipare alla spesa con riferimento all’art. 1124 C.c. sia pur con i noti criteri relativi alla particolare posizione dell’immobile interessato. Per quanto concerne invece gli immobili sempre situati al piano terra ma con ingresso indipendente e autonomo, si registrano pareri discordi. Il Testo unificato ha condiviso la soluzione prospettata dalla S.C. con Sent. n. 761/79 che ha ritenuto i ridetti proprietari tenuti “a concorrere alle spese di manutenzione dell’androne delle scale in rapporto e proporzione all’utilità che anch’essi possono, in ipotesi, trarre quali condomini, e ciò sia avuto riguardo all’uso, ancorché ridotto, che possono fare dell’androne e delle scale per accedere - come è loro diritto - nei locali di portineria e al tetto o lastrico solare, sia avuto riguardo all’obbligo ed alle connesse responsabilità che anch’essi hanno quali condomini, di prevenire e rimuovere ogni possibile situazione di pericolo che possa derivare all’incolumità degli utenti dall’inefficiente manutenzione dei suddetti beni comuni”. Appare evidente che tale nuova impostazione normativa risolverà anche le problematiche relative alla casistica circa l’esercizio del diritto di voto o meno di tali proprietari nelle ipotesi di approvazione di lavori riguardanti la manutenzione e la ricostruzione delle scale. Tuttavia anche se nelle relazione e negli intenti la norma e chiara, forse l’articolato si presta a fuorvianti interpretazioni. Conseguentemente lo stesso dovrebbe essere così riformulato: “ivi compresi quelli posti al pianterreno e dei locali che costituiscono corpi di fabbrica anche autonomo rispetto all’edificio principale”

Appare opportuno inserire nel citato articolo anche gli ascensori, risolvendo contestualmente il dilemma della divisione dei costi per: la prima installazione e per la messa in sicurezza secondo le normative vigenti; ponendo, per tali sole due ipotesi, la ripartizione in base ai millesimi di proprietà, anziché in base ai millesimi scale, in conformità alla prevalente giurisprudenza.

Nel novellato art. 1129 C.c. appare evidente che l’influenza del R.A.C. proposto dal d.d.l.  Bucciero (che non aveva alcuna pretesa né volontà di istituire un albo surrettizio degli amministratori, come da alcune voci poco informate è stato dichiarato, ma al contrario, avrebbe evitato ai condomini scelte al buio e sempre più favorito la figura dell’amministratore di quartiere per ovvi effetti sui quali, in questa sede, non mi dilungo) è stata “sostituita” con altre disposizioni che precisano (senza tuttavia la progettualità implicita e la semplicità operativa propria del R.A.C. ) una serie di comportamenti auspicabili e per certi versi necessari (si pensi alla dichiarazione dei dati anagrafici, alla indicazione dei registri di cui ai numeri 6 e 7 dell’art. 1130 – non menzionato per refuso – e precisamente il registro di anagrafe condominiale ed il registro dei verbali, l’affissione delle proprie generalità e dei recapiti dell’amministratore all’interno del condominio). A tal proposito appare tuttavia pleonastico far reiterare tali dati nelle ipotesi di “rinnovo dell’incarico”.

Degno di nota, è l’obbligo dell’amministratore a collocare le somme percepite a qualunque titolo dai condomini in specifico conto separato, con ovvi vantaggi per la trasparenza ed il dettaglio delle operazioni in entrata; così come la norma che esclude dalla revocatoria ordinaria e fallimentare le somme versate dal condomino ovviamente imprenditore o socio di una società di persone dichiarata fallita.

Ancora si legge “il compenso dell’amministratore comprende le operazioni necessarie alla successione nel suo incarico”. Tale comma sembra quello stralciato dal d.d.l Bucciero e precisamente “all’amministratore revocato non spetta alcun compenso per il periodo relativo alle operazioni conseguenti alla successione dell’incarico, salva l’ipotesi di revoca senza nuova nomina” e riposizionato in positivo, ma così non è. Infatti la ratio del comma proposto nel d.d.l. Bucciero non era quella di sottolineare che nel compenso (ovviamente) si debba includere il doveroso e necessario passaggio di consegne; ma era quella di evitare maturazioni mensili di inutili e strumentali compensi da parte degli amministratori revocati alla scadenza. Tale comma era destinato a colpire quelle becere fattispecie dove alcuni amministratori, dopo la revoca dell’incarico con contestuale nomina del nuovo amministratore, chiedono ed ottengono compensi maturati nel periodo occorrente al passaggio di consegne. Per questo equivoco di base si è potuto constatare, nella prassi quotidiana, che alcuni amministratori ritardino scientemente il passaggio di consegne al fine di maturare illegittimamente compensi non dovuti.

Opportuno anche il successivo comma laddove, in sostanza ci si è resi conto della difficoltà di ottenere il rendiconto dall’amministratore revocato prima della scadenza (in specie ove costui non vanti eventuali crediti derivanti da anticipazioni personali), attese le difficoltà logistiche che un’improvvisa revoca possa comportare per l’organizzazione dello stesso. Nella modifica si è previsto un tempo congruo per consentire all’amministratore di predisporre il rendiconto prima della scadenza naturale e con facoltà del condominio di prevedere un compenso, fermo restando l’obbligo di consegna immediata di tutti i documenti utili atti a consentire la gestione condominiale anche in costanza di fenomeni di urgenza o comunque straordinari.

La Commissione Giustizia, in tale ipotesi, si è probabilmente resa conto  che in via teorica l’obbligo del rendiconto (anche nel caso di revoca prima del mandato), sarebbe incluso tra i doveri dell’amministratore; pertanto, e sempre in via astratta, anche nell’ipotesi di revoca prima della scadenza, lo stesso sarebbe tenuto a presentare il rendiconto. Ma nella realtà le cose stanno diversamente, infatti, numerose sono le situazioni nelle quali il nuovo amministratore provvede a rimediare alla mancata presentazione del rendiconto da parte del vecchio amministratore. Tale conseguenza è quasi sempre accompagnata o da richieste di ulteriori compensi da parte del nuovo amministratore o da un lavoro poco approfondito di controllo di vecchi carteggi e di “contabilità” redatte con criteri misteriosi. Il buon senso fa comprendere che unico obiettivo del nuovo amministratore è di chiudere alla meglio i conti del passato per rendere esigibili i conguagli. Al contempo sono rare le ipotesi nelle quali questo lavoro è eseguito con certosina precisione a maggior ragione ove si pensi alla gratuità di tale incarico. La facoltà dell’assemblea, potrà sicuramente invogliare l’amministratore revocato prima della scadenza, a rendersi più attivo rispettando gli obblighi previsti dalla legge. L’assemblea, ovviamente, potrà approvare o non approvare questo rendiconto ma, con la citata previsione, aumenteranno le possibilità di presentazione dello stesso da parte dell’amministratore revocato prima della scadenza, con la naturale conseguenza di colorare tale documenti di una maggiore valenza probatoria per il rilievo di ulteriori responsabilità.

Ancora si legge nell’art. 1129, comma 8, che l’amministratore è obbligato a intraprendere iniziative giudiziarie per la riscossione forzosa delle somme dovute da ciascun condomino incluse quelle di cui all’articolo 63, comma 1 delle disp. att. C.C. entro tre mesi dal giorno in cui il credito è divenuto esigibile, salvo espressa dispensa da parte dei condomini in fattispecie particolari. Tale comma non previsto, in precedenza, da alcuna proposta di legge, parrebbe apparentemente eccessivo. Tuttavia, non deve sfuggire che la ratio di tale disposizione è ispirata a certezze ed a poteri, in verità, già presenti nell’attuale dettato normativo ma che hanno una scarsa applicazione, nella ipotesi di inerzia dell’amministratore. Non deve sfuggire, infatti che il Condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica e che allo stesso non è consentito in via autonoma, ad esempio, ricorrere al credito bancario; non a caso la norma prevede fattispecie tipo il cd. fondo comune cui i condomini sono tenuti a partecipare allorquando vi sono casi di morosità che rischiano di paralizzare ovvero di danneggiare patrimonialmente gli altri condomini adempienti (si pensi alla mora che si aggiunge a cartelle non pagate dell’acquedotto ovvero al distacco da parte dell’Enel per bollette non pagate). Non sempre è possibile, allo stato attuale, ricercare i colpevoli; non sempre i condomini hanno voglia o la possibilità (anche per carenza di chiarezza dei rendiconti che in molti casi non riportano il dettaglio cronologico delle entrate e delle uscite) di adire l’autorità giudiziaria per introdurre una causa di mala gestio. Ecco allora che tale sistema, unitamente alla certezza della proprietà (derivante dall’anagrafe condominiale) potrà validamente invogliare all’adempimento degli oneri condominiali anche i condomini più svogliati.

La riforma sembra cogliere un principio assolutamente imprescindibile nella attività gestoria del condominio: la difesa degli interessi dei condomini adempienti.

 A conferma di tale ratio, si può notare la liberazione dal vincolo di solidarietà da parte degli altri condomini in regola con i pagamenti; tale ultimo principio, tuttavia, presenta qualche problematica dal punto applicativo.

Meno comprensibile appare il successivo comma, ove si rappresenta una diretta responsabilità dell’amministratore inerte verso i terzi, sia pur nei limiti delle somme non riscosse e per le quali non si sia attivato. Tale principio appare discutibile per due ordini di ragioni: in primo luogo appare di difficile realizzazione pratica la conoscenza diretta da parte del terzo creditore dei rapporti patrimoniali interni al condominio; in secondo luogo non si comprende, medio tempore, chi dovrebbe pagare il terzo che, nel frattempo, ha azionato nei confronti del condominio un valido titolo. Facciamo l’ipotesi che una parte del credito venga regolarmente soddisfatto e per la restante parte i condomini adempienti (in forza della liberazione del vincolo di solidarietà) non intendano anticipare la somme residua. Come può in tal caso l’amministratore rispondere direttamente verso i terzi, forse sarebbe stato più giusto parlare di azione di rivalsa. In ultimo, si ipotizzi il caso di un amministratore nullatenente; cosa succede ?

Ma la più importante novità dell’articolo in commento è, a mio sommesso parere, la tipizzazione di ulteriori ipotesi di “gravi irregolarità”. Sappiamo infatti che l’attuale norma, per certi versi generica, ha fatto proliferare diversificate interpretazioni a riguardo. Le ipotesi sub lett. a); b); c) sono quelle che hanno costituito, in linea di massima, un univoco indirizzo giurisprudenziale a riguardo, ma che assurgendo a tipizzazione normativa diminuiranno lo sforzo ermeneutico della magistratura investita.

In particolare il punto sub lett. c), che vieta la confusione dei patrimoni gestiti dall’amministratore, porterà implicitamente a variare delle consuetudini errate, fonti di numerosi problemi sia in campo civile che in quello penale.

Tralasciando la più grave ipotesi di coincidenza del conto corrente personale con quello del condominio, la cui responsabilità è di piena evidenza, giova sottolineare che molti amministratori, sia per un’apparente semplicità di gestione, sia perché indotti a tanto dagli stessi condomini, usano conti correnti unificati ove confluiscono le quote di vari condominii amministrati dagli stessi. Tale pratico ma irregolare metodo, è severamente censurato nel nuovo testo, poiché la confusione di patrimoni di diverse amministrazioni condominiali potrebbe ingenerare la paralisi gestionale contemporanea di tutti i condominii. A tal proposito s’ipotizzi un eventuale pignoramento presso terzi sulle somme depositate nell’unico conto corrente, effettuato da un fornitore di un qualsiasi condominio, che avrebbe l’effetto di paralizzare la disponibilità di tutte le altre somme ivi depositate ed appartenenti ad altri condominii con immaginabili disagi nonché danni che ne conseguirebbero.    

Il punto D) è collegato al criticato art. 1117 – quater.

Mentre il punto E), aggiunto in via autonoma dalla Commissione rende evidente e tipizza quale ulteriore ipotesi di revoca giudiziale lo spirito già oggi esistente in forza dell’art. 63 disp.att. c.c. sia pur per diverse ipotesi (v. mala gestio) e con diversa decorrenza temporale (sei mesi).[3]

Nell’articolo 1130 c.c. vengono tracciati alcuni compiti, in ordine alla tenuta d’informazioni necessarie allo svolgimento del proprio mandato, al fine di rendere efficace l’azione degli amministratori.

Particolare attenzione va posta al meccanismo ideato per la affidabile tenuta del registro di anagrafe condominiale che, ove applicato, darà i suoi frutti sia in ordine alla certezza della titolarità dei proprietari (si pensi al vantaggio di evitare strumentali opposizioni a decreto ingiuntivo poggiate sul difetto di legittimazione passiva), nonché alla conoscenza di eventuali limitazioni o ampliamenti inerenti l’esercizio del diritto di proprietà. A tal proposito si è attuata la modifica dell’art. 7 punto 2 del c.p.c. nella parte in cui attribuisce al Giudice di Pace la competenza, qualunque sia il valore, delle procedure relative all’accertamento della titolarità degli immobili per la corretta formazione del registro d’anagrafe condominiale disposto dall’art. 1130 al punto 6 C.C., creando una procedura snella e senza oneri.

Al contrario non si condivide l’esigenza di aggiungere, quale modalità di redazione del rendiconto, al criterio di cassa  quello di competenza, che tra l’altro rende ambigua l’affermazione essendo due criteri, in genere, alternativi. Pur comprendendo le ragioni operative che da parte di alcuni amministratori vengono mosse a riguardo, andrebbero ricordati due principi, che se condivisi, “obbligano” alla presentazione di un rendiconto secondo i criterio di cassa.

- il primo riguarda il criterio da assumere per definire in quali e quante categorie classificare le spese sostenute. Questo non è un criterio contabile, bensì un criterio giuridico-tecnico, posto che, ove nulla disponga la legge, soccorre il regolamento o una delibera assembleare specifica, con la quale è consentito approvare specifici criteri di ripartizione in ordine a spese particolari non previste e, comunque, non pre regolamentate. Si pensi alla corretta allocazione delle spese; tante colonne di spesa, ciascuna per ogni voce omogenea.

- Il secondo principio è quello della chiarezza del rendiconto di gestione. Per fare ciò non occorrerà impostare rendiconti sofisticati in quanto la contabilità condominiale non è rivolta alla rilevazione di fatti aziendali complessi quali i costi e i ricavi. Un rendiconto condominiale che usasse terminologie sofisticate, pur se contabilmente corrette, ovvero termini per addetti ai lavori di contabilità, non rispetterebbe la funzione di chiarezza avuto riguardo dei destinatari delle rendicontazioni.

Nella pratica è evidente la necessità che la chiusura del conto annuale evidenzi anche l’esistenza di crediti, per quote condominiali non ancora incassate (saldi) e di debiti per fornitori di beni e servizi da saldare. Tale necessità trova la sua ragione nel necessario collegamento nel tempo dei rendiconti annuali. Ciò che non si condivide è la prassi di “portare pagata” una fornitura evasa l’anno successivo al consuntivo da approvare, anziché inserirla nel preventivo di spesa ovvero di far risultare le quote condominiali regolarmente riscosse nell’anno relativo al consuntivo in approvazione (anche se realmente versate dai condomini l’anno successivo).

Ben si comprende che tale comportamento gestionale urta con il principio della veridicità in quanto cronologicamente errato, ponendo i condomini all’oscuro della reale situazione di cassa esistente in un dato momento, con tutte le relative incertezze sul modus operandi del mandatario. Per non parlare poi allorquando, tale situazione, venga complicata da una revoca del mandato all’amministratore che (ad esempio) ha portato pagate forniture con anticipazioni personali non consentite, e ripartite nei saldi di rendiconto, non ancora incassati.

Unica deroga, al principio di cassa, può consistere nella esistenza di fondi e delle riserve che, ove autorizzati, andrebbero congelati, non ripartiti nonché chiariti con una breve nota di narrativa.  

Pertanto alcun problema gestionale, a mio parere, è ravvisabile nell’adottare quale unico metodo di redazione del rendiconto il principio di cassa, ma solo un doveroso ossequio ai principi della trasparenza e veridicità da tempo esistenti in materia condominiale in quanto obblighi del mandatario.[4]

L’art. 1131 c.c. prevede la rappresentanza dell’amministratore sulle operazioni previste dall’art. 1117 – quater c.c. sul quale si già detto. Più opportuna appare l’aggiunta all’ultimo comma che legittima l’amministratore alla cancellazione delle trascrizioni eseguite a favore del condominio (si pensi alla ipotesi di un pignoramento immobiliare da parte del condominio nei confronti di un condomino moroso che successivamente abbia sanato la sua esposizione), al fine di eliminare la difficoltà logistica della raccolta dell’unanimità dei consensi dei condomini, con ciò colmando una lacuna che aveva ingenerato problemi applicativi.

Lo spirito della riforma teso a semplificare i criteri di ricomposizione di conflitti tra privati, eliminando ogni possibile dubbio interpretativo, è rintracciabile nella norma regolante le impugnazioni delle delibere condominiali (art. 1137 c.c.), ove si è innanzitutto ritenuta necessaria l’eliminazione della parola “ricorso” posto che le intenzioni del legislatore (da sempre disattese) davano per scontato un sistema processuale più celere. Nel corso degli anni si è pacificamente ritenuto che la citazione potesse costituire l’equipollente del ricorso rappresentando anche il mezzo più idoneo a rispettare i termini di decadenza; tale orientamento, è stato più volte confortato da copiosa giurisprudenza della S.C. (valga per tutte Cass. civ. II sez. 16 febbraio 1988 n. 1662). Tuttavia una sentenza isolata della S.C. e dottrina minoritaria hanno da un lato esaltato un revirment dell’adozione del mezzo giudiziale del ricorso, a pena di nullità (Cfr. Cass. n. 6205/97; Trib. Napoli 20.07.2001) e dall’altro ipotizzato una decadenza solo per quegli atti di citazione, che pur notificati nei termini, erano iscritti a ruolo oltre i trenta giorni dalla conoscenza della delibera impugnata.

Oggi pertanto, una norma chiara che evidenzi la possibilità di impugnare le delibere con atto di citazione notificato nei termini di decadenza, appare necessaria anche per non vedersi cancellare dal ruolo giudiziale migliaia di impugnative già notificate.

Chiara operazione di restyling la previsione della sospensione del termine per l’impugnativa nel periodo feriale; sul punto, com’è noto, si era già espressa favorevolmente la Corte Costituzionale con la sentenza n. 94 del 02.02.1990.

Più rilevante appare la previsione, in determinate ipotesi di “palese contrasto alla legge o al regolamento ovvero qualora vi siano valide ragioni per temere che l’imminente esecuzione della volontà assembleare comporti un pregiudizio irreparabile del diritto vantato” di rimedi cautelari ante causam, che nel poter aspirare alla immediata sospensione delle delibera adottata, sospendono i termini di decadenza dell’impugnativa. Corollario ulteriore, ma in verità di scarso rilievo concreto, sarà quello di risolvere la querelle sulla inapplicabilità del nuovo processo cautelare al cautelare tipico previsto dall’art.1137 c.c. sollevato da parte di una dottrina assolutamente minoritaria.[5]

Con l’articolo 1138 c.c. si prevede, in aggiunta all’attuale, l’obbligo della sottoscrizione del regolamento da parte di ogni votante alla assemblea unitamente alla possibilità che la  sottoscrizione avvenga in via telematica. [6]

Rappresentativo dell’ambizione di giungere ad una regolamentazione totale del fenomeno condominio, è la totale abrogazione dell’articolo 1139 c.c. che, com’è noto,  ha sempre costituito - con la applicazione delle norme sulla comunione - una valvola di sfogo di quanto non previsto dalle norme sul condominio. Non solo non si condivide tale scelta che appare più strumentale ad altri scopi. Infatti la perdita di una regolamentazione integrativa e per certi versi indispensabile al condominio, conferirebbe eccessivi poteri allo stesso rispetto al singolo. Sono sempre più convinto che il virus da giustificare è l’art. 1117 – quater c.c.  

La proposta Pastore ha influenzato la modifica degli articoli 2643 e 2649 del Codice Civile quale necessario corollario delle modifiche operate all’art. 1117 – quater sul quale ho già espresso le mie riserve e che con la novella dell’articolo in commento, svela, ove ve ne fosse bisogno, che la locuzione equivoca “sostituzione delle parti comuni” si riferisce ad atti (delibere) che operino il trasferimento del diritto di proprietà.[7]

L’analisi della prassi, ha suggerito alcune rilevanti modifiche dell’art. 63 disp. att. C.c. probabilmente ispirate, ma non previste dal disegno Bucciero. Ci si riferisce al principio del beneficio della preventiva escussione da parte dei condomini in regola con i pagamenti; alla comunicazione che l’amministratori debba fare ai terzi creditori, non ancora soddisfatti, di aver iniziato le procedure esecutive contro i morosi; al principio di solidarietà nell’obbligo di pagamento degli oneri condominiali perdurante sino al momento della comunicazione di copia conforme dell’originale del titolo che attesta il subentro della proprietà.

Appare opportuno evidenziare inoltre la riduzione da sei a tre i mesi, superati i quali l’amministratore, potrà sospendere (massimo per sei mesi) al condomino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, lasciando al condomino la facoltà di adire il magistrato in via di urgenza al fine di far riconoscere l’essenzialità del servizio per la realizzazione dei diritti fondamentali della persona nonché l’impossibilità del ricorso a mezzi alternativi da parte del condomino colpito dalla ridetta sospensione.[8]

Non deve sorprendere la precisazione prevista nell’art. 64 disp. Att. C.c., e precisamente che l’amministratore deve essere sentito in contraddittorio con il ricorrente,  nell’audizione in Camera di Consiglio,  prima dell’eventuale provvedimento per la revoca giudiziale del primo, stante discutibili ed ingiustificate prassi di alcuni Tribunali (v. quello di Bari).

Così come non deve essere sottovalutata la innovativa portata del disegno di legge Bucciero che, nell’integrare l’art. 66 disp. Att. C.c., ha introdotto nel Testo unificato tre importanti modifiche che, hanno, quale unica ratio, quella tesa al decongestionamento del contenzioso rafforzando l’elemento temporale delle delibere assembleari.

In primo luogo, dopo aver degradato l’incompleta o mancata convocazione del condomino a vizio annullabile e quindi soggetto alla decadenza del termine d’impugnativa della delibera nei trenta giorni dalla conoscenza della medesima, si è riservata tale possibilità solo ai condomini direttamente pretermessi e non a tutti.

Appare evidente che lo scopo di tale rilevante inversione è teso a evitare costosi giudizi incardinati su vizi formali tenendo conto della recente giurisprudenza (Cfr. ad esempio Cass. n. 31/2000; Trib. Milano 27.09.2001 n. 10343) e della sciagurata prassi che vede il solito condomino litigioso paralizzare la volontà assembleare eccependo, magari dopo anni, la non rituale convocazione,

Il buon senso induce a ritenere che un vizio di incompleta convocazione, non può trasformarsi in una spada di Damocle sulle decisioni del condominio e nel contempo, un credito sine die del condomino, pronto ad usarlo alla prima occasione e per altri scopi, magari estranei agli argomenti deliberati.

Né appare menomato il sacrosanto diritto alla informazione che prevede, oltre che per gli assenti anche per i dissenzienti titolari di un diretto interesse alla completezza della convocazione, un termine decadenziale di trenta giorni per  reclamare.

Continuando la lettura del medesimo articolo si può notare una regolamentazione della facoltà concessa all’amministratore e posta nell’interesse del condominio, di fissare la prosecuzione della assemblea in più date, fermo restando che la stessa sia stata validamente costituita, alla prima riunione tenutasi in seconda convocazione.

Con tale sistema (già oggi usato ma con necessità di ulteriore comunicazione agli assenti), gli amministratori potranno convocare più riunioni con un unico avviso e con molta probabilità riusciranno a discutere tutti i punti all’O.D.G. circostanza che nella realtà non sempre si verifica.  [9]

Nell’articolo 67 disp. Att. c.c., così come novellato appaiono evidenti tutte le perplessità inquietanti già oggetto di critica riguardo la possibilità, in capo ad uno o più soggetti, pur se nominato dalla maggioranza qualificata, di poter disporre di “tutti i poteri inerenti al diritto di proprietà” che dovrebbero restare, a mio sommesso avviso, di esclusiva prerogativa dell’autonomia privata.

In pratica ogni palazzo elegge, a maggioranza delle teste e a due terzi del valore delle quote, ed in mancanza addirittura con sorteggio un rappresentante. Il rappresentante avrà grandi poteri cioè “tutti i poteri inerenti al diritto di proprietà” ivi compreso quello di concorrere a formare il regolamento, a precisare il valore proporzionale delle singole proprietà ed ad esprimerlo con apposita tabella ad esso allegata, nonché di concorrere alla approvazione delle delibere ex art. 1117 – quater, senza alcun limite di potere. Il potere di questi rappresentanti è pressoché assoluto. Le ipotesi sono tante e tutte pericolosissime. Ipotizziamo che un condomino sorteggiato decida unitamente ad altri rappresentanti dei due o tre stabili facenti parte del medesimo condominio, ipotizzando la realizzazione di un interesse comune, di trasformare un giardino del supercondominio in parcheggio. Niente potrebbe, a norma, impedirglielo.

Recepito dalla proposta Bucciero, al contrario, il comma che prevede, nell’ipotesi di amministratore interno, il limite del diritto di voto su materie che riguardano la sua attività. Ovviamente ci si riferisce a determinati argomenti quali l’approvazione dei rendiconti ed in ogni altra ipotesi ove sia palese il conflitto di interessi. 

Nell’art. 69 disp. Att. c.c. novellato è stato aggiunto il comma 3 che introduce un interessante principio e cioè l’onere delle spese riguardanti la revisione delle tabelle millesimali condominiali in capo al condomino che ha tratto vantaggio compiendo   trasformazioni o modificazioni della sua proprietà esclusiva oggetto di sanatoria edilizia e che siano approvate dagli altri condomini. Tuttavia andrebbe precisato se tali trasformazioni o modificazioni riguardano opere o semplice mutamento di destinazione d’uso.[10]

Alcuna riforma è stata apportata agli articoli 70[11] e 71[12] delle disp. Att. c.c. nonostante due proposte contenute dal disegno di legge Bucciero e precisamente sulle infrazioni al regolamento e sulla introduzione del R.A.C. registro degli amministratori di condominio. A quest’ultimo proposito non si condividono affatto le immeritate critiche mosse da qualcuno che ha visto nel R.A.C. un modo surrettizio di istituire un albo. Niente di più sbagliato, il R.A.C. (che in parte sostituiva il registro della nomina e della revoca dell’amministratore conservato presso l’associazione professionale dei proprietari dei fabbricati, associazione soppressa con il Decreto luogotenenziale del 23.11.1944 n. 369), altro non è che un registro; al contrario lo stesso avrebbe contribuito, tra gli altri scopi, solo a far conoscere ai condomini (a mezzo di una semplice visura camerale) quanti e quali condominii erano amministrati dal loro nuovo amministratore e soprattutto dove gli stessi erano allocati. Tale ratio è stata fraintesa, come non è stato colto l’obiettivo sperato e precisamente portare gli amministratori di mestiere a gestire i loro stabili solo in un determinato quartiere o zona, con relativo miglioramento logistico-gestionale e contestualmente maggior possibilità di verifica e controllo da parte dei condomini.  In altre parole il R.A.C., con molta probabilità, sarebbe stato un valido strumento per gli  amministratori, per dimostrare sul campo la propria professionalità selezionando l’attuale mercato a tutto vantaggio dei condomini.  

Necessario corollario della previsione di un obbligatorio registro di anagrafe condominiale previsto nel novellato articolo 1130 c.c. è stato quello di riformare l’art. 7 C.p.c.

La modifica, prevista dal d.d.l. Bucciero, tende a rendere efficace l’azione degli amministratori senza ulteriormente congestionare l’attività dei Tribunali, tenuto conto del grosso carico già pendente, e dei risultati deludenti (quantomeno in termini di tempi) in ordine alla materia condominiale. L’attribuzione specifica al giudice di pace della competenza, qualunque sia il valore, delle procedure relative all’accertamento della titolarità degli immobili per la corretta formazione del registro d’anagrafe condominiale previsto dall’art. 1130 del codice civile, attesa la rapidità del meccanismo, sicuramente potrà dare i frutti sperati in tempi ragionevoli. 

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Conclusioni:

Il testo elaborato dalla Commissione Giustizia, allo stato attuale, tiene fermi molti dei principi consolidati nei sessant’anni di applicazione della normativa,  ma nel medesimo tempo interviene, in modo non sempre armonioso, al fine di chiarire compiti e funzioni dell’amministratore, semplificare aspetti che, nel passato hanno portato ad un inutile contenzioso, ricomponendo in modo più attuale la materia.

Nel positivo intento di colmare le lacune esistenti, tuttavia sembra che la riforma, in più occasioni, abbia subito il fascino di aspetti, a mio parere, quasi del tutto estranei ai problemi condominiali.

Se infatti i diversi articolati potevano ispirare un testo unico in più punti, è altrettanto pacifico che i punti di partenza e forse gli scopi erano e sono in netto contrasto.

Si deve, a mio modo di vedere, privilegiare la risoluzione delle problematiche concrete, ad oggi sentite dai condomini e le cui patologie sono sotto gli occhi di tutti.

Se pertanto può essere corretto parlare di tutela di interessi superindividuali di pari rango, contrapposti a quelli individuali, allorquando si verta nella materia della sicurezza che ha quale presupposto la tutela della salute e dell’incolumità di tutti,  non altrettanto può dirsi per quanto attiene alla “sostituzione delle parti comuni” ove il richiamo  appare un abile escamotage che di fatto lede il diritto di proprietà del singolo, mai degradato a rango inferiore.

Speriamo che alcune sbavature possano trovare immediatamente dei correttivi, con il contributo dei più illuminati, mai dimenticando che: una riforma che non crea certezze e favorisce i dubbi forieri di ulteriore contenzioso, avrà miseramente fallito.

Mi auguro che nel prossimo futuro, si assisterà ad interventi meno filosofici sulla riforma,  senza cedere il passo ad istanze di categorie interessate alla propria posizione, piuttosto che a quella dei condomini – cittadini. 

Bari, 15 febbraio 2005                                                             

                                                                                Avv. Dario Ambrosio